Данный закон осуществляет правовое регулирование так называемого «долевого участия», то есть процесс возведения новостройки на деньги граждан и организаций.
Полное название закона – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
За 15 лет своего существования 214 ФЗ претерпел множество 19 поправок, за что критикуется дольщиками, правозащитниками, чиновниками и даже судьями. С трибуны звучали идеи о полной отмене долевого участия .
Несмотря на большое количество изменений, закон всё так же содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты(ст. 1, п. 3 ст. 1, ст. 2,ст. 3,ст. 4, ст. 4 п. 1, ст. 5,ст. 6,ч. 2 ст. 6, п. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 6, п.3 ст. 6, ст. 7, п. 2 ст. 7, ч.6 ст. 7, ст. 8,п. 4 ст. 8, ст. 8 ч. 5, ст. 9, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 12, ст. 12.1, ст. 13, ст. 15.2, ст. 16, ст. 18,ст. 19, ст. 20, ст. 21 и другие).
214 ФЗ РФ: изменения 2016 года
Последняя редакция 214 ФЗ связана с введением уголовной ответственности застройщика за преступления в сфере долевого участия.
На этом все поправки текущего года закончились. Пока закончились…
Большие изменения вносились в банкротное законодательство в 2015 году. Связаны они с появлением специального счета, деньги с которого могут списываться только для целей строительства. И пополнять данный счёт могут участники строительства, основываясь на решении общего собрания.
214 ФЗ от 30.12.2004 с комментариями к действующей редакции
Статья 3. О том, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы привлекать деньги граждан для строительства, и каковы последствия несоблюдения этих требований.
В соответствии с требованиями этой статьи продавать квартирыв новостройке имеет право только то лицо, которое получило одобрение местных властей на возведение объекта недвижимости, после опубликования на своём сайте всех необходимых документов, а также при наличии какого-либо права на участок.
Последствия нарушения таковы – если застройщик получил деньги в нарушение требований этой статьи, то он должен вернуть деньги, а также выплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере.
О том, как в РФ это работает при продаже квартир по схеме ЖСК, читайте .
Статья 4. О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях, форме и применении к нему «потребительского» законодательства.
Федеральный закон 214 ФЗ установил новый вид договора в российском праве – договор участия в долевом строительстве (в простонародье, ДДУ). По мнению закона и судебной практики, он принадлежит к группе договоров по выполнению работ.
В статье также перечислены все существенные условия ДДУ, указано на необходимость его государственной регистрации.
Статья 6. О сроках передачи объекта дольщику и о последствиях за просрочку.
Именно здесь установлена ответственность застройщиказа нарушение срока передачи недвижимости, и указана та сама формула, по которой покупатели рассчитывают неустойку, то есть меру ответственности строителей за такое нарушение (статья 6 п. 2). Чтобы не ломать голову в подсчётах, воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки .
Строительная фирма также обязана предупредить вас о переносе сроков за два месяца до наступления срока передачи квартиры (п. 3 статьи 6). За несоблюдение этого пункта застройщик может быть подвергнут штрафам.
Статья 7. О гарантии качества на объект недвижимости
В случае, если при осмотре объекта недвижимости, участник долевого строительства обнаружит недостатки, он может потребовать у девелопера устранить недостатки, уменьшить цену договора либо возместить убытки на исправление недостатков.
Как правило, застройщики в ДДУ ограничивают возможность покупателя, и оставляют ему только возможность требовать устранения недостатков. В этом случае два других полномочия активируются только тогда, когда строительная организация не выполнила первое требование – исправить недостатки.
Остро стоит вопрос о сроке устранения недостатков. Продавец зачастую устанавливает в договоре срок 45 дней, однако Федеральный закон 214 ФЗ устанавливает разумный срок для исправления недоделок. Разумность срока определяется дольщиком и указывается в акте несоответствия или другом документе (претензия и проч.), и зависит от недостатка (одни устраняются быстро, другие – долго).
Порой предприниматели пытаются освободить себя от ответственности за некачественное помещение, и в акте приёма-передачи указывают фразу «претензий по качеству объекта не имею». Данные условия являются ничтожными в силу прямого указания 214 ФЗ.
Статья 8. Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости
Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве.
Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости .
Статья 11. Переуступка прав по договору
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) предусматривает возможность уступить своё право требовать с застройщика передачи квартиры другому лицу. Сделать это можно вплоть до получения квартиры, то есть до подписания передаточного акта.
Часто застройщики устанавливают запрет на уступку, или склоняют дольщиков воспользоваться услугами девелопера по сопровождению уступки. Это незаконно, застройщика нужно лишь уведомить о совершившейся уступке.
Если квартира приобретена в ипотеку, то вопрос о переуступке лучше решать с банками, в которых вы кредитуетесь.
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Федеральный закон 214 ФЗ (действующая редакция)предусматривает такие способы обеспечения передачи квартиры дольщикам, как страхование ответственности застройщика, или банковская гарантия (поручительство банка).
На практике ни один из этих способов обеспечения обязательств застройщика не работает. Страховые организации при наступлении страхового случая (а то и раньше) тут же банкротятся сами, а банки просто не дают банковскую гарантию в таких случаях.
Статья 13. Залог как способ обеспечения обязательств девелопера
Ещё одна «подстраховка» для дольщика. К сожалению, эффективность его также сомнительна. В залоге находится право аренды не земельный участок или сам земельный участок. То есть дольщик в определенных случаях может обратить взыскание на з/у, на котором расположена новостройка. На практике суды не удовлетворяют такие требования, хотя поползновения были.
Статья 15.2. Про страхование гражданской ответственности.
Страхования компания, которая может заключить договор с застройщиком, обязательно должна быть одобрена ЦБ РФ.
Статья 20. Информация, которую должен предоставлять застройщик в свободный доступ.
Федеральный закон 214 ФЗ направлен на возникновение открытости в отношениях девелопера с участниками долевого строительства, поэтому обязывает строительную фирму раскрывать некоторые данные, в том числе с помощью сети «Интернет».
В данной статье даётся перечень документов, которые должны быть выложены в свободный доступ для ознакомления.
Многие сегодня участвуют в долевом строительстве. Государственный закон №214 регулирует основные положения этого процесса. Каждая сторона в этой сделки должна изучить настоящий закон, поскольку это позволяет оценить преимущества и минусы, а также определить подводные камни долевого строительства.
ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция,
22 декабря 2004 года Государственная Дума РФ приняла российский ФЗ №214. Этот закон с актуальными изменениями за июль и конец октября прошлого года также был дополнен в мае в текущем году. Стоит изучить текст соответствующих положений, поскольку очень предусматривать все возможные случаи при участии в таком строительстве.
ФЗ №214 содержит такие статьи:
- Предмет регулирования, список основных понятий;
- Денежный аспект создания недвижимости;
- Договор для объекта и его тарифы;
- Срок передачи, гарантийный порядок, правила передачи;
- Расторжение договора и несение ответственности;
- Обеспечение исполнения, страхование, государственная регистрация и другое.
Изменения в ФЗ 214 с 2016 года
Ознакомившись с кратким содержанием ФЗ , стоит узнать, какие поправки есть для вступления в силу.
Чтобы каждая часть закона могла правильно регулировать обязательство, нужно постоянно разрабатывать новое дополнение и принимать изменения. В последний раз оформление этого закона было изменено в мае. Например, в ст. 1 дано уточнение, что этот федеральный закон предусматривает ответственность по административному кодексу. Аналогичные поправки были сделаны в статье 23, на что стоит обратить внимание. Многие порталы, например, консультант плюс, упоминают последнюю редакцию с комментариями. Это говорит об актуальности данного ФЗ среди дольщиков и участников.
ФЗ 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов скачать можно
214 ФЗ неустойка для физических лиц
Если проект застройщика не выполнен по договору, гражданин может в один момент потребовать выплату пени. По требованиям ст. 6 защита долевого участия предусматривает на подобный случай выплаты для физических лиц в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, от чего уменьшаются риски. Банковская ставка рефинансирования доступна за информированием Сбербанком или ЦБ. Для неустойки можно использовать калькулятор, в котором есть готовая формула и типовой шаблон для расчета.
Калькулятор неустойки по 214 Фз
Как гарант исполнения закона, если застройщик не сдал объект, статья 6 гарантирует назначенные выплаты пени. Каждый участник может сам подсчитать средство выплаты, сделав внесение своих данных в онлайн-калькулятор. Это защищает от того, что могло бы случится нарушение в расчете, и доступно бесплатно.
Страхование ответственности застройщика по 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Следуя этому закону, такое строительство имеет перечень обязательств. Если происходит отмена сдачи или апартаменты перешли в несвоевременную сдачу, исполнение положения ФЗ 214 контролируют страховые компании, работающие на недвижимость среди всех организаций. Федерация в этом положении предусматривает, что в некоторые моменты вступать в страховой порядок исполнения.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по ФЗ 214
Статья 6 этого положения говорит о сроке передачи дома и что будет, если будет разница во времени, когда застройщик дает недвижимость, и когда это обещал договор. Законодательный акт говорит, что если нарушена дата сдачи, для защиты прав выплачивается размер пени. Если в отношение к завершению строительства видно, что жилье или многоквартирный дом нужно еще делать, а договор этого не позволяет, то застройщик должен за два месяца отправить некоторый лист с просьбой изменения условий.
Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 подводные камни
Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .
А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.
Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.
Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.
С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.
Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:
- Не получено разрешение на постройку объекта;
- Не опубликована и не представлена проектная декларация;
- Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.
При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:
- Участок земли, принадлежащий компании;
- Многоквартирный объект на этом участке.
Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.
Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.
ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?
Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:
- Четкий срок сдачи возведенного объекта - день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
- Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
- Наличие гарантийного срока на объект;
- Месторасположение квартиры в здании - этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.
Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.
Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?
ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.
Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:
- Банковская деятельность - от 5 лет;
- Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
- Уставные средства - от 200 млн рублей;
- Собственные капитал - от 1 млрд рублей.
Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.
В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.
Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?
Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.
Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.
При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:
- Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
- Проверить дату регистрации компании, ее историю;
- Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.
Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?
Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:
- Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
- Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
- ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
- При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
- При обнаруженных строительных дефектах во время , предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.
От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?
Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.
Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.
Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.
Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.
Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.
Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.
В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.
При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.
Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.
Покупка новой квартиры - это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.
Первые строки договора
Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация - дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.
Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.
О чем пойдет разговор?
Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы - участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, - не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.
Подробное описание - ключ к успеху
Участии в предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.
В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение - 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.
Вопрос о стоимости квартиры
Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.
Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.
Подробный «портрет» квартиры
Заключая покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты - оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.
Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.
Когда ждать исполнения обязательств?
Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.
Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт - заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.
Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.
Качество - еще один подводный камень ДДУ
214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.
Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.
Как уберечь свои деньги?
Денежная сторона сделки - самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.
Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое - в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.
Кто несет сопутствующие расходы?
Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.
Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.
Как расторгнуть ДДУ?
Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки - это поможет вам сэкономить.
В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Таких гарантий несколько:
- Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
- получения разрешения на строительство,
- опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
- Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
- В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
- и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.
